01
(资料图)
每一个昌平买房人，本质上都是海王
如果把昌平板块进行粗暴的划分，那么就是简单的一分为二
回龙观板块
非回龙观板块
回龙观板块有多牛？早期，15、16年的时候，还有人问猫子，是买天通苑啊还是买回龙观啊。
现在已经没有人问这个问题了。
现在的回龙观，已经奠定了昌平一哥的板块地位。
他是回·海淀北·昌平一哥·龙观 。
如果把回龙观再拆分，那么板块就很多。
我们从西向东说，二手房板块加上新房板块——
二拨子、龙域、朱辛庄、平西府、霍营、东小口 目前，这六个板块，都是比较热门的。
板块优缺点不尽相同，但是购房圈层以及购买逻辑，一脉相承。
所以，昌平买房，你就要牢记，你是一个海王。
各个板块的新盘都有的可选，面对各路销售小哥哥小姐姐的PUA，完全可以不主动不拒绝，但同时也不负责。
完全没必要因为一两套看不上的房源着急下定。目前各个新盘存量房源还有，后续还有大批量的供地。
每一个新地块我们都要看，每一个新盘我们都要冲，但买不买再说，这是海王最基本的修养。
02
可能是最不靠谱的回龙观板块排序
下面我根据各个板块当前的情况，作大死的排个序（仅仅以我个人喜好为准，不喜勿喷，喷子拉黑）
老大龙域： 说他不是老大我不服。距离海淀最近，配套最好，金域华府扛把子二手房一度冲到挂牌价9万，这价格相当于在挑衅海淀了。后续预期依然很强。
老二霍营： 这个板块发展比较早了，周边老房子很多，可以排第二是因为13号线的作用非常大，附近昌平回龙观第二小学，昌平第二中学南校区作为本地教育也还不错。
次新扛把子是国风美唐，主打一个落地窗，很有特色。而且国风美唐距离13号线霍营越近，价格越贵。
但后续没有太大发展预期。
老三朱辛庄： 8号线+昌平线+小米产业园产业，优势很大。但没有13号线直接去海淀望京的便利性，扛把子领秀慧谷二手房挂牌和成交始终没有突破8万/平。
需要等5年的发展期，当板块以次新二手房为主后，会在昌南板块中有很大优势。有希望PK霍营上位。
老四平西府： 8号线优势没有13号线大，板块发展也有瓶颈，但因为周边老破小太多，扛把子次新公园悦府依然涨势很好。该区域特点是公园大。
附近新房是北清橡树湾，距离平西府地铁站有一定距离。优点是足够有性价比，北清路沿线有噪音的新房可以5.3万/平，对比当下一众昌南6.2万/平的新房，很有性价比。
老五二拨子： 严格来说不算回龙观，但是距离龙域很近，未来也有13号线枢纽站新龙泽的辐射利好，也算泛回龙观板块吧。
板块基础比较差，城市界面差加上西边高铁高速噪音……但未来发展很好，可以和龙域打成一片，占据新商圈超级合生汇+新龙泽枢纽+自身产业，再加上距离海淀最近，打通交通利好无敌，可以期待。
我对二拨子预期很高，未来二拨子发展的好，也可以跟着老大龙域板块节奏走。也有希望与第二名一较高下。
老六东小口： 城市界面差，和13号线也有段距离，本身没产业。但是周边有西三旗金隅科技园，主打一个抱大腿。抱西三旗+上地西二旗+望京产业外溢大腿。
现在不太行，以后也会是后来者居上的板块。
所以现在的排序，仅仅是个人主观臆想。
五年后再看，鹿死谁手，尚未可知。
另外，我拉出了板块中的二手房涨幅排名。
请注意，这里没有完美的数学模型，我拉数据是为了证明我的观点，而不是从数据中找观点，不同户型和房源有价差，别杠，杠就拉黑。
从排名中，大家可以看到：
1、其实各个板块过去两年涨幅都在20-25%之间，差不太多。
2、金域华府过去两年涨幅少，是因为他涨的比较早，2019年下半年数据我没统计，统计上去他涨幅不输其他板块。
作为昌南一哥，金域就代表了龙域，他的涨幅有目共睹，而且紧跟海淀，是昌南龙头，不接受反驳。
3、二拨子代表的北京人家，涨幅不及预期，看上去是最挫的。核心原因在于，北京人家小区品质不太好。未来的建发双子+北清云际，对比北京人家肯定会有10-15%以上的溢价和涨幅差距，不接受反驳。
4、东小口板块二手房少，森林大第又跟涨西三旗，2年内看来涨幅最好，但是拉长3-5年，和其他板块差距也不大。
03
朱辛庄，昌南目前的高光
现在昌南存量最多的，就是朱辛庄板块，一共7个地块。我们分别盘点下——
（1）18、19、20地块是马上要开盘的越秀。
今年上半年，想买昌南新盘，就越秀一个可选。别问我买不买，直接冲就完了。冲不上再说别的。
（2）28地块是被上海大华收入囊中。 上海大华拿地以后，华润中海们心都要碎了，恐怕全北京开发商只有越秀在衷心的祝福大华拿地。
因为大华拿地以后，越秀更热了。
一个不被人熟知的上海大佬倌和一个老广国企，大家觉得还是老广更靠谱。北京业主天然对国企央企更信任嘛。
但后续大华出来以后，其实该买的还是会买的——因为据说大华要9月份入市，那么长达5个月的时间，足够大家自我说服，克服心理上的排斥了。
再说句特别难听的。
其实昌南过去两三年非常卷。虽然新房价格比较稳定，但是楼面价一直在降——
北清云际楼面价约5万/㎡
建发珺和府楼面价4.06万/㎡+3500平保障房
建发文源府3.6万/㎡+配建
越秀星樾楼面价3.7万/㎡+现房销售
上海大华楼面价3.5万/㎡ 无现房销售无配建
你看看，上海大华楼面价3.5万/㎡ ，而且没有现房和配建。比他拿地更早，而且一平贵1.5万的北清云际哭晕在厕所。
而且北清云际现在都快清盘了，都卖完了。上海大华你还怕啥。
他拿地楼面价不高，不是特别丧心病狂节省成本，质量应该不差的。
（3）22、27地块看目前的进度和节点，快的话今年年底出。慢的话就明年出了。
（4）29地块，因为涉及到农学院拆迁问题，今年赶不上，要明年。
另外，之前咱们盘点过的北四村、东小口依然有供地计划，有可能会上。所以昌南海王们，还是有机会多钓几条鱼的。
我的建议是，每一个新盘都冲一下，试试手感。至于最后买那个，就看你能选到的房源，看缘分了。
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